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张凤旭律师 张凤旭,专职律师、河北厚博律师事务所副主任,中华全国律师协会会员。从业以来,张凤旭律师一直坚持以“诚心、专心、细心、热心”作为自己的执业准则,以“委托人的合法权益最大化”作为自己的执业目标,多年来,成功代理了多... 详细>>

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律师姓名:张凤旭律师

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买卖合同

商品房买卖合同争议

一、案 情: 申请人与被申请人于二000年八月二十一日签订了《商品房购销契约书》。合同约定:被申请人购买申请人位于“***”小区建筑面积874.33平方米商品房商服楼壹套,房屋总价为人民币2,5

[案例正文]:

一、案 情: 申请人与被申请人于二000年八月二十一日签订了《商品房购销契约书》。合同约定:被申请人购买申请人位于“***”小区建筑面积874.33平方米商品房商服楼壹套,房屋总价为人民币2,500,000元,其中签约时首付款为人民币500,000元,余款人民币2,000,000元于二00年九月十九日前以现金或银行按揭贷款形式付清。银行审查被申请人的后,若不批准被申请人申请的按揭贷款,被申请人必须以现金形式在二00二年九月二十四日前付清全部余款,逾期付款月利息按同期银行固定资产贷款利率计算。合约签订后,被申请人按约交付了首期房款,申请人按约将商品房交给了被申请人。由于申请人未能办理前期已购楼房的土地使用证,因此未能办成银行按揭贷款,并没有按约定的付款日期用现金将余款付清,经申请人多次催要,未付余款。申请人遂向**仲裁委员会申请仲裁申请,裁决被申请人立即给付申请人剩余款人民币2,000,000元,及逾期违约金80,535元。

被申请人在仲裁答辩中称: 1、申请人出售给被申请人的商服楼用地,而国家批准的是“住宅用地”,因此申请人出售给被申请人的商服楼是违法的,被申请人因此不能办理土地使用证; 2、申请人与被申请人签订的《商品房》是无效的。因为申请人出售给被申请人的商服楼因擅自改变土地用途而违法,所以将以违法的商品出售为内容的合同也是违法的,违法的合同是不具有法律效力的; 3、申请人出售给被申请人的商服楼是欺诈行为; 4、在我们买完房子不久,就开始降价,使得我们的心里很不平衡; 5、申请人没有向我们提供有关房屋许可证及质检部门出具的报告,有关面积和质量我们都没有得到全面了解。 6、合同规定买受人按照按揭贷款付款,由于你们的原因,银行经过审查没有批给我们,所以我们没有交付余款。 7、申请人的行为已经给被申请人造成损失,因为房地产的权属证书根本不能办理造成被申请人对英方合资人的“信誉危机”,因此外方资金不能到位,导致被申请人的公司无法正常运营,造成经济、信誉的双重损失; 8、申请人应给被申请人返还财产、加倍赔偿损失。

二、仲裁庭意见:

1、关于被申请人的第一点答辩意见中提到的土地使用证的问题。经我们多次到土地局咨询和调查。了解到的情况是:申请人所开发的整体小区的用途是“住宅用地”。没有商服的用途。这就是被申请人没有办成土地使用证的主要原因,也因此而没有付清余款。所以能否办成土地使用证是本案的关键所在。经我们与土地局多次沟通难度相当大。 2、被申请人没有在合同规定的期限内付清余款,理由是否能成立。合同规定买受人按照按揭贷款付款,银行经过审查没有批给被申请人,所以没有交付余款。根据最高人民法院的解释第二十三条规定,被申请人可以要求申请人把购房的本金及利息返还给被申请人。 3、介于本案无法明确责任,仲裁庭希望双方都能作出让步,以调解结案。

三、调解意见:

在仲裁庭做了大量的工作前提下,双方当事人本着友好互谅的原则,达成了调解协议。 (一)被申请人欠申请人购房款2,000,000元,分四年付清,其中前三年每年付款600,000元,按季度,每季度还款150,000元,第四年付款200,000元,还款从二00四年一月一日开始实行; (二)被申请人交付首批150,000元后,申请人协助被申请人办理有关《土地使用证》; (三)申请人放弃其它仲裁请求; (四)仲裁费22,902元,由申请人承担12,902元,由被申请人承担10,000元,于二00四年首付款时一并付给被申请人。

四、案件评析:

案的焦点有二个: 1、没有办理单元房屋土地使用证的房屋能否出售转让,关于这一点现在法律还是一个空白; 2、在合同约定的期限内没有交付购房余款或办理按揭贷款,能否视为自愿解除合同,这是值得我们探讨的问题; 正是基于以上种种复杂的情况,在仲裁庭做了大量工作的前提下,本案以调解结案,并已自动履行,得到了双方当事人的一致满意,并对**仲裁委员会的工作给予了充分的认可。



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